Smakämnen Titelakt statusen för en utomeuropeisk fastighet är det enskilt viktigaste för en ny fastighetsägare i Nordcypern att kontrollera innan du köper. Men om du är ny på den norra Cyperns fastighetsmarknad kan du till en början finna de olika lagfartsvillkoren förvirrande när du söker efter en fastighet online.
Den här artikeln syftar till att förklara termerna som du kan se använda på båda portaler som Rightmove och andra webbplatser för fastighetsmäklare på Nordcypern.
Om du har några frågor efter att ha läst den här artikeln är du välkommen att ringa våra erfarna North Cyprus International (NCI) fastighetsrådgivare i Storbritannien eller Cypern så förklarar vi det gärna mer i detalj. Du kan nå oss på +44 207 112 8086 eller +90 548 861 0600 eller via KONTAKTSIDA på denna webbplats.
"TRNC ägarbrev"
SAMMANFATTNING
- Alla handlingar som utfärdats i norra Cypern är kända TRNC äganderättshandlingar.
- "TRNC" står för den turkiska republiken norra Cypern - det officiella namnet på landet.
- Nordcyperns regering har lika stor tilltro till alla handlingar som den utfärdar.
"TRNC Deed" är inte detsamma som "turkiskt lagfart"
Den goda nyheten är att alla fastigheter i norra Cypern som har en lagfart utfärdad av den norra cyperns regering (TRNC-regeringen) är garanterade av regeringen och ger nya ägare rättsligt skydd enligt norra Cyperns lag. TRNC är den korta formen av "Turkiska republiken Norra Cypern" - namnet på landet, som har funnits sedan 1983. Alla handlingar som utfärdats, oavsett vilken typ av historisk mark de är byggda på, kallas "TRNC-lagfart ”.
Det är viktigt att notera att när det gäller norra Cyperns regering det görs ingen åtskillnad mellan historiska marktyper vid utfärdande av en modern TRNC-handling. Därför råder North Cyprus International (NCI) alla sina kunder att den enskilt viktigaste faktorn när man köper en fastighet är att se till att det finns en TRNC-handling på plats, såvida inte köpet är av en helt ny fastighet när det ofta finns en normalt dröjsmål med utfärdande av handlingar för helt nya exploatörsfastigheter.
"DELADE GÅRNINGAR" OCH "INDIVIDUELLA GÖRNINGAR"
SAMMANFATTNING
- Alla handlingar i norra Cypern är Freehold – det finns ingen arrenderätt i TRNC
- Friköpshandlingar kan vara "delade" eller "enskilda"
- Enskilda gärningar har en något högre status och tenderar att kosta mer
- Lägre kostnadsfastigheter med lagfart tenderar att ha en delad handling
- Norra Cypern inteckningar från banker eller lånebolag finns endast på fastigheter med enskild handling.
Förmodligen är cirka 50 % av alla handlingar på norra Cypern delade – dessa är vanligtvis inga problem för en ägare.
Det finns ingen arrenderätt på norra Cypern. Alla handlingar är friköpta.
När man tittar på fastigheter kan köpare se termerna "delad handling" eller "enskild handling".
Delad gärning – Om t.ex. en ny ägare köper en lägenhet på en tomt där det finns 100 lägenheter, kan de få en handling på 1/100 av den mark som lägenheterna är byggda på plus det lägenhetsnummer de har (delad handling) ELLER
Enskild gärning – en handling enbart för den enskilda lägenheten.
Delade gärningar är mycket vanliga för lägenheter och anses generellt vara mer acceptabla för lägenheter än för villor. Dessa villkor har ingenting att göra med den ursprungliga markstatusen (se termer nedan som Turkish Deed, Esdeger, Exchange mark etc).
Delade och individuella villahandlingar – Utvecklare utfärdar ofta delade handlingar som ett första steg mot den individuella gärningen. Enskilda lagfartsfastigheter ses ha ett något högre värde då det medför mer kostnader för att få den enskilda handlingen – dock lever många ägare helt tryggt och lyckligt med en delad handling. Så individuella gärningsvillor tenderar att kosta lite mer än delade gärningsvillor.
- En villa delad handling innebär att den enskilda villan ägs men marken som den är byggd på delas mellan alla ägare till det villakomplexet.
- En villa med enskild handling innebär att handlingen anger en privat tomt och enskild byggnad som allt står angivet på handlingen.
Beroende på hur många villor det finns – och om alla ägare är närvarande, kan det vara möjligt att betala för att uppgradera det delade villabrevet till att bli individuellt. Detta är en juridisk fråga som kan diskuteras med ditt juridiska ombud i norra Cypern vid tidpunkten för eller före köpet. Det går vanligtvis inte att uppgradera en bostadsrättshandling.
Vissa TRNC-agenter kommer inte att specificera om handlingen är delad eller individuell (särskilt om den delas) - därför är det värt att fråga. North Cyprus International anger alltid på våra fastighetsannonser om handlingen är individuell eller delad. Varje fastighetssökande har all rätt att be att få en kopia av handlingen e-postad till sig själv eller sin advokat innan köpet så att detta kan verifieras.
"GÖRELSE VÄNTAR"
SAMMANFATTNING
- Inte alla fastigheter som annonseras till salu i norra Cypern har sina handlingar ännu
- Detta är normalt för en under uppförande eller nybyggd fastighet eftersom regeringen vanligtvis inte utfärdar dem förrän slutkontroller av hela den färdiga tomten har gjorts.
Låg kostnad, äldre fastigheter utan handling kan ha juridiska problem och du bör inte betala en deposition förrän lagliga kontroller har utförts.
Marknadsportaler som Rightmove gör inga juridiska kontroller av de fastigheter som annonseras, och det finns ibland äldre fastigheter till salu online på norra Cypern till låga priser som ännu inte har några handlingar. Detta kan tyda på ett juridiskt problem om fastigheten är mer än 10 år gammal. Denna försiktighet gäller inte för nybyggda eller under uppförande fastigheter – eftersom det är normalt att få en försening med att få en handling på en nybyggd fastighet. Som en allmän princip annonserar NCI inte fastigheter på vår webbplats utan handlingar, såvida vi inte tror att det finns en god chans att få en snart. Vi ger dig gärna vår åsikt om fastigheter som annonseras på annat håll.
Om du är intresserad av en billig äldre fastighet som kanske inte har en handling – be din juridiska rådgivare i norra Cypern för att kontrollera fastighetens historia. NCI råder att aldrig betala en deposition till någon agent eller ägare, endast till en advokat, för att tillåta grundläggande juridiska kontroller.
ÅTERFÖRSÄLJNING ELLER NYBYGGANDE FASTIGHET
SAMMANFATTNING
- En återförsäljning är en fastighet som har varit begagnad
- En nybyggd fastighet har precis byggts av en byggherre.
Vi har lagt in det här avsnittet, eftersom det är viktigt att förstå skillnaden mellan återförsäljning och nybyggnation innan du kan förstå det efterföljande avsnittet om "Deed in Owner's Name".
Det kan bli kostnadsbesparingar att köpa en återförsäljning snarare än ett nybygge – i och med att skatter ofta har betalats (se nedan), och de är ofta möblerade med vitvaror, AC-maskiner etc. Nybyggda fastigheter kan dock komma med byggherrelån och erbjuder en högre konstruktionsstandard och bygggarantier.
De flesta fastigheter som säljs i Storbritannien är till exempel "återförsäljning". Ungefär hälften av all försäljning på norra Cypern är dock nybyggen, eftersom byggtakten är mycket hög. Nybyggen kommer nästan alltid omöblerad med extra kostnader för köksmaskiner, möbler och AC-maskiner. De ådrar sig även 5 % moms (se nedan).
"GÖRNING I ÄGARENS NAMN"
SAMMANFATTNING
* Återförsäljning (olde) fastigheter annonseras ofta "Skärte i ägarens namn" Moms Betald"
* Det gör att det oftast blir färre kostnader för den nya ägaren
* Handlingen för en nybyggd fastighet kommer från byggherren, som får den av regeringen efter att projektet är klart
* Du kan ha ANTINGEN en delad eller enskild handling i ägarens namn.
Din advokat bör dubbelkolla att du inte behöver betala moms igen, även om den redan har annonserats som "BETALD MOMS".
Nordcyperns fastighetssökande kommer ofta att se termen "handling i ägarens namn" på återförsäljningsfastigheter, men inte på nybyggnationer. Detta är en indikation på att det finns en handling och att den har överförts till den nya ägaren – INTE fortfarande hos den ursprungliga utvecklaren.
Delade handlingar är också i "ägarens namn", så att se "gärning i ägarens namn" på annonsen förklarar inte om handlingen är delad eller individuell.
När handlingen ligger i ägarens namn, vare sig den är delad eller enskild, har vanligtvis den moms på 5 % som alltid ska betalas på nya fastigheter betalats. Så att köpa en fastighet med "Skaffe i ägarens namn, moms betald" innebär att det blir mindre kostnader för den nya köparen eftersom moms nästan alltid inte behöver betalas igen”.
Om momsen har betalats utan att handlingen har överförts, måste momsen ibland betalas två gånger.
"LÄGGESKIFTE TILLGÄNGLIG"
SAMMANFATTNING
* Om du ser "lagfart tillgänglig" kan det betyda att handlingen fortfarande finns hos den ursprungliga byggherren.
* Om handlingen ligger hos byggherren är du skyldig att betala 5% moms vid köp, även vid återförsäljning.
Om du ser att det finns en ”lagfart tillgänglig” snarare än handling i ägarens namn – kan det betyda att handlingen fortfarande finns hos exploatören och att även om någon har bott i och ägt fastigheten redan, så överfördes inte handlingen till ny ägare. När någon köper den här fastigheten kommer de därför att få handlingen från den ursprungliga byggaren snarare än den privata säljaren. Detta kan ske antingen för att den tidigare ägaren köpte den från ny när handlingen ännu inte hade utfärdats ELLER ibland för att den tidigare ägaren inte ville betala 3% äganderättsskatten och medvetet lämnade handlingen till byggherren.
Även om det har funnits en tidigare "ägare", om handlingen fortfarande ligger hos exploatören ska moms på 5 % betalas.
PRE-74 TURKISK TITEL, PRE-74 BRITISH TITLE ELLER EXCHANGE (Esdeger) LAND
SAMMANFATTNING
* Pre-74 hänvisar till den historiska markstatusen före delningen av ön och anges inte på de nya TRNC lagfarten som utfärdats idag.
* Före 1974 var all mark uppdelad i "Turkish Title" och "Greek Title" med en liten mängd "British title". Ofta är det inte ens känt idag vad den tidigare statusen var.
* Mark före 74 är en liten % av landmassan på norra Cypern och dessa fastigheter är i allmänhet de dyraste och endast i mycket begränsade områden.
* Vissa turkcyprioter föredrar att köpa "Turkish Title" eller "Pre-74" eftersom detta är den mark som ägs av deras förfäder.
* Vår byrå NCI säljer endast NYA fastigheter byggda sedan 1974 och betraktar alla fastigheter med en giltig TRNC-handling som säkra investeringar.
Där EU-godkända kompensationssystem för fast egendom finansierat av Turkiet ger kompensation till tidigare grekcypriotiska ägare – vilket tar bort allt ersättningsansvar från nya ägare.
När du tittar på fastighetsannonser på norra Cypern kan du se uttalandet "Före-74 lagfart" eller "Turkiskt land/akt", "Turk Mali", "Utbytesmark/deed", Esdeger mark/deed"
På grund av Cyperns ovanliga historia, där ön i praktiken delades upp 1974, finns det historiska termer som enbart refererar till landstatusen före delningen (dvs: "Pre-74 och Post-74"). Dessa är inte statliga termer. Dessa termer avser enbart vem som ägde marken före 1974 och inte vem som äger den nu. Det är inte alltid känt längre.
Vissa människor, särskilt turkcyprioter, är intresserade av vem som ägde marken före 1974 och gillar att köpa fastigheter som bygger på deras förfäders mark. Detta är känt som "Turkisk titel", "Turkisk titel före 74" eller på turkiska språket - "Turk Mali". Eftersom detta är så populärt bland turkcyprioter, och mer sällsynt, tenderar det att bli dyrare. Det mesta av denna mark ligger nära städerna och inte på stranden.
Det finns en annan fras - "Exchange" eller på turkiska "Esdeger" som avser mark där det förekommit utbyte med förlorad mark i Söder. De flesta investerare föredrar att köpa detta, eftersom detta tenderar att kosta mindre än turkisk titel men ses som juridiskt mycket sunt. De flesta fastigheter som säljs av NCI ligger på Esdeger Land.
Tidigare grekcypriotiska markägare ska ersättas för förlorad mark – detta bekostas av den EU-erkända immobilitetskommissionen i norra Nicosia. Det är inte fråga om att enskilda ägare av helt nya fastigheter på norra Cypern, som de som säljs av oss på NCI, själva måste betala en tidigare grekcypriotisk ersättning. Trots detta finns det felaktiga påståenden på internet om att det skulle kunna finnas en ersättningsrisk för enskilda köpare av annat än Pre-74. 90 % av alla invånare i norra Cypern bor i fastigheter som inte är byggda på mark före 74. Det är inte möjligt att 90 % av ett helt land skulle behöva betala ersättning och detta är huvudskälet till att EU:s domstolar erkände systemet för ersättning för fast egendom.
Om du vill lära dig mer om jordens historia - du kanske vill hänvisa till vår andra artikel "Missuppfattningar om egendom på norra Cypern” – sista avsnittet.
VILLKOR FÖR TURKISKA SPRÅK
Eftersom turkiska är huvudspråket på norra Cypern, kommer du ofta att se turkiska termer som används i fastighetsreklam. Här är en kort sammanfattning
Turk Mali – Turkiskt landslag
Kocan/Tapu – Namn på lagfart
Esdeger – Det turkiska ordet för Exchange-land
TMD – “Turk Mali Degil” – utan turkiskt lagfart.
BOKA EN KONSULTATION
Om du har ytterligare frågor om Nordcyperns fastighetshandlingar, vänligen gör det KONTAKTA US och vi förklarar gärna. Du kan också fråga din utvalda NORDCYPERN ADVOKAT dina frågor i framtiden KONTROLLRESA.